Le Parlement s'apprête à majorer temporairement les droits à construire

Introduction

Le Gouvernement a engagé la procédure accélérée sur le projet de loi relatif à la majoration des droits à construire afin de permettre au texte d'être adopté avant la suspension des travaux du Parlement. La réforme, composée d'un article unique, adopté en première lecture par l'Assemblée nationale le 22 février et examiné par le Sénat le 29 février, prévoit de majorer, sous conditions et avant 2016, de 30% les droits à construire qui résultent de l'application des règles en vigueur et prévues par les plans d'occupation des sols (POS) ou les plans locaux d'urbanisme (PLU) afférentes au gabarit, à la hauteur, à l'emprise au sol et au coefficient d'occupation des sols (COS).

Concrètement, il deviendrait possible de construire 130 logements sur un terrain où les documents d'urbanisme limitent aujourd'hui la constructibilité à 100 logements, mais aussi d'agrandir de 54 m2 un logement de 180 m2. Cela étant, l'application de cette majoration n'est pas automatique et demande le respect d'une certaine procédure par les autorités compétentes, pendant plusieurs mois. En outre, en cas d'agrandissement, les taxes foncières et d'habitations prenant en compte la surface construite se trouveront du coup, elles aussi majorées, car le projet de loi ne prévoit aucun dispositif d'exonération temporaire à ce sujet, ce qui pourrait dissuader certains contribuables en cette période de crise.

En tout état de cause, le dispositif est temporaire et ne s'applique qu'aux demandes de permis et aux déclarations de travail déposées avant le 1er janvier 2016, dès lors que la majoration leur est applicable.

Le droit en vigueur

L'article L123-1-11 du Code de l'urbanisme autorise, dans la limite de 20%, un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l'emprise au sol et au COS pour permettre l'agrandissement ou la construction de tous types de bâtiments à usage d'habitation.
La majoration ne peut excéder 20% pour chacune des règles concernées et ne peut conduire à la création d'une surface habitable supérieure de plus de 20% à la surface habitable existante.

Ce dispositif s'applique dans tout secteur délimité à l'intérieur des zones urbaines définies par un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu. La majoration n'est pas applicable dans les zones A, B et C des plans d'exposition au bruit, ni dans les zones de risque et de précaution d'un plan de prévention des risques naturels.

Pour que la majoration s'applique, il est nécessaire qu'une délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière de plan local d'urbanisme après mise à disposition du public du projet de dépassement et recueil de ses observations, soit adoptée.

La réforme envisagée

Les droits à construire résultant des règles de gabarit, de hauteur, d'emprise au sol ou de coefficient d'occupation des sols fixées par le plan local d'urbanisme, le plan d'occupation des sols ou le plan d'aménagement de zone pourront ainsi être majorés de 20% à 30% pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation. Cette majoration s'applique dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme, d'un plan d'occupation des sols ou d'un plan d'aménagement de zone en vigueur au jour de la promulgation de la loi.

Par contre, la majoration de 30% ne sera pas applicable dans les zones A, B et C des plans d'exposition au bruit, ni dans les secteurs sauvegardés. En outre, elle ne peut modifier une servitude d'utilité publique ni déroger aux dispositions des lois montagne et littoral. Enfin, elle ne s'applique pas si le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme a pris, avant la promulgation de la loi, une délibération fondée sur le sixième alinéa de l'article L123-1-11.

9 mois pour décider de l'application du dispositif

Dans un délai de 6 mois à compter de la promulgation de la loi, l'autorité compétente pour élaborer le plan local d'urbanisme, met à la disposition du public une note d'information présentant les conséquences de l'application de la majoration de 30% sur le territoire de la ou des communes concernées, notamment au regard des objectifs mentionnés à l'article L121-1 du Code de l'urbanisme.

Le public dispose d'un délai d'un mois pour formuler ses observations à compter de la mise à disposition de cette note.
Les modalités de la consultation du public et du recueil et de la conservation de ses observations sont précisées, selon le cas, par le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent et portées à la connaissance du public au moins 8 jours avant le début de cette consultation. Elles peuvent prendre la forme d'une mise en ligne du dossier de consultation ou d'une présentation au cours d'une réunion publique.

A l'issue de la mise à disposition de la note d'information, le président de l'établissement public ou le maire présente la synthèse des observations du public à l'organe délibérant de l'établissement public ou au conseil municipal. Cette synthèse est publiée.

La majoration ne sera pas applicable avant 8 jours après la date de la séance au cours de laquelle la synthèse des observations du public a été présentée à l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale ou au conseil municipal. Au plus tard, elle le sera à l'expiration d'un délai de 9 mois à compter de la promulgation de la loi, sauf s'il est décidé que la réforme ne s'applique pas.

A tout moment, le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent peut adopter une délibération mettant fin à l'application de la majoration de 30% sur tout ou partie du territoire de la commune ou des communes concernées. Il en est de même s'il décide d'adopter la délibération prévue au sixième alinéa de l'article L123-1-11. Dans les deux cas, cette délibération est précédée de la consultation du public.

Les communes membres d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peuvent décider d'appliquer la majoration sur leur territoire, nonobstant toute délibération contraire de l'établissement public, ou d'écarter cette application.