Correctifs apportés au régime des autorisations d'urbanisme

Les demandes d'autorisation d'urbanismes (DAU) déposées à compter du 1er mars 2012, doivent satisfaire aux nouvelles dispositions du décret (n°2012-274) du 28 février 2012.

Pris notamment pour application de l'article 10 de l'ordonnance du 22 décembre 2011 qui a simplifié et facilité la réalisation des projets urbains et des projets de logement, le texte modifie en plusieurs points le Code de l'urbanisme, en simplifiant le régime des lotissements et leur gestion, en étendant le champ des projets dispensés de formalités, en réduisant les délais d'instruction et en modifiant le contenu des demandes d'autorisations d'urbanisme.

Concernant le régime du lotissement, le décret prévoit que :

• l'ensemble des lotissements prévoyant la création de voies, d'espaces et d'équipements communs sont soumis à permis d'aménager, seuls les lotissements sans travaux étant désormais soumis à déclaration préalable ;
• la délivrance des permis de construire sur les lots devient possible dès la délivrance du permis d'aménager pour les projets ne portant pas sur une maison individuelle, moyennant un différé des travaux à la réalisation des réseaux internes au lotissement ;
• les lots issus d'un permis d'aménager peuvent être subdivisés, sur simple accord du lotisseur, sans qu'il soit nécessaire de recueillir l'accord des autres colotis ;
• la régularisation d'une division qui aurait dû faire l'objet d'une déclaration préalable peut être effectuée au moment du dépôt de la demande de permis de construire sur un lot.

Par ailleurs, le décret relève le seuil de dispense de formalité des travaux de construction. En effet, les travaux dont la surface est inférieure ou égale à 5 m2 carrés sont dispensés de formalité, contre 2 mètres carrés auparavant.

Il procède aussi à la réduction de certains délais d'instruction, puisque :

• le délai est réduit de 7 à 3 mois pour les projets soumis à autorisation préfectorale de défrichement, dès lors qu'une visite sur place n'est pas nécessaire ;
• le délai de droit commun est majoré d'un mois pour l'instruction en secteur sauvegardé dépourvu de plan de sauvegarde et de mise en valeur ;
• le délai dont dispose l'architecte des Bâtiments de France pour se prononcer dans les secteurs sauvegardés est réduit à 2 mois.

Quant au contenu des dossiers de DAU, il est modifié pour tenir compte des dernières exigences législatives et réglementaires, notamment en matière d'incidences sur les sites Natura 2000, de contrôle des dispositifs d'assainissement non collectif et d'information sur la puissance électrique nécessaire.

Enfin, le décret tient compte de la possibilité de délivrer un permis de construire pour des établissements recevant du public (ERP) lorsque les aménagements intérieurs ne sont pas entièrement connus. Il précise, dans certains cas, les dates de cristallisation des règles d'urbanisme et précise le champ des règles devant être vérifiées à l'issue des travaux.

Rappelons qu'une nouvelle définition de la surface plancher d'un bien immobilier, qui sert notamment à la détermination de la superficie achetable d'une maison, d'un studio ou d'un appartement, entre également en vigueur le 1er mars 2012.