Introduction

Le coût d'entretien d'un ascenseur représente souvent une charge très importante des frais de copropriété, d'autant plus que pour des questions de sécurité, l'appareil est soumis à un contrôle régulier.

Depuis le 1er juillet 2012, une clause de résiliation doit être introduite dans les nouveaux contrats d'entretien des ascenseurs, ce qui facilite le changement de prestataire à l'occasion de travaux importants, lorsque par exemple le devis pour la réalisation de travaux indispensables pour la sécurité s'avère manifestement élevé.

Rappelons que pour renforcer la sécurité des ascenseurs, le législateur a imposé la mise en conformité du parc ancien, l'entretien des installations par un prestataire qualifié et le contrôle technique régulier de l'appareil. Les propriétaires ou copropriétaires d'immeubles comportant un ou plusieurs ascenseurs, doivent ainsi s'assurer que les travaux de mise en sécurité pour les appareils non équipés de dispositifs permettant de remédier aux risques les plus graves ont été réalisés, et que l'appareil bénéficie d'un contrôle technique régulier.

De nouvelles règles destinées à fluidifier les règles concurrentielles du marché de l'entretien des ascenseurs, et à améliorer la qualité de cet entretien ainsi que celle des contrôles techniques, ont été mises en place par le décret (n°2012-674) du 7 mai 2012.
Ce texte prévoit également que les fabricants d'ascenseurs sont tenus de fournir, sur demande, les outils spécifiques d'entretien et de maintenance, outils qui doivent être accompagnés d'une notice d'utilisation et d'une documentation technique "suffisamment explicite pour permettre au prestataire de maintenance d'accéder aux différents menus fonctionnels de l'installation et de modifier les paramètres de réglage si nécessaire".

Enfin, le décret donne la possibilité aux personnes effectuant les contrôles techniques, de solliciter la présence du technicien de l'entreprise d'entretien, afin qu'il puisse répondre à toute question concernant la technologie mise en oeuvre et le fonctionnement des appareils (article R125-2-5 du Code de la construction et de l'habitation).

Selon l'arrêté du 7 août 2012, dont les dispositions sont entrées en vigueur le 1er octobre 2012, lorsque le contrôleur technique choisi par le propriétaire a indiqué la nécessité d'être accompagné pendant le contrôle par l'entreprise titulaire du contrat d'entretien, le propriétaire met en relation le contrôleur technique avec celle-ci et s'assure de la mise en oeuvre de la clause correspondante du contrat d'entretien. Le contrôleur technique informe le propriétaire, au moins 15 jours à l'avance, de la date et de la durée prévues du contrôle.
Le propriétaire informe à l'avance les usagers de l'indisponibilité de l'appareil pendant la période indiquée par le contrôleur technique. Il fournit au contrôleur technique les moyens d'accès aux différentes parties de l'installation.

Tous les contrats d'entretien d'ascenseurs en cours le 1er juillet 2012 doivent être modifiés pour être conformes aux dispositions du I de l'article R125-2-1 du Code de la construction et de l'habitation avant le 1er janvier 2015 au plus tard.

Report de la mise aux normes à juillet 2014

Pour les ascenseurs installés avant le 27 août 2000, les dispositions prévues à l'article R125-2-1-1 I-2° et 3° du Code de la construction et de l'habitation devaient entrer en vigueur le 1er juillet 2013. Toutefois, le 10 mai 2013, la ministre du logement Cécile Duflot a décidé de reporter d'un an - donc au 1er juillet 2014 - la date d'échéance de la deuxième phase.

En effet, trop d'appareil ont été mis aux normes à ce jour. Un délai supplémentaire d'un an est donc accordé pour permettre aux propriétaires d'effectuer les travaux nécessaires en matière de :

mise en place d'une téléalarme,
protection des personnels d'intervention contre les risques électriques et les risques de happement par les parties tournantes,
d'installation d'un dispositif de précision d'arrêt de la cabine pour les ascenseurs installés avant 1983.

En outre, il a été décidé de mettre en place un moratoire concernant le dispositif de précision d'arrêt de la cabine pour tous les ascenseurs, à l'exception de ceux installés dans des établissements recevant du public.

Enfin, un groupe de travail, piloté par les services du ministère, va être chargé de réexaminer la pertinence de poursuivre la mise en oeuvre du dispositif de précision d'arrêt dans les ascenseurs installés en dehors des établissements recevant du public, et le cas échéant, de proposer des solutions moins onéreuses.

En attendant, voici les règles qui devront être respectées au 1er juillet 2014.

Contenu du contrat d'entretien d'un ascenseur

Il ressort des dispositions de l'article R125-2-1 du Code de la construction et de l'habitation, que le propriétaire (ou copropriétaire) d'un ascenseur doit passer un contrat d'entretien écrit avec une entreprise, dont le personnel chargé de l'entretien doit avoir reçu une formation appropriée.

Ce contrat d'entretien comporte au minimum des clauses relatives aux obligations, à la durée du contrat, aux conditions de disponibilité et de fourniture des pièces de rechange, à la formule détaillée de révision des prix, etc.
De plus, la description de l'état initial de l'installation et le plan d'entretien doivent être établis contradictoirement puis annexés au contrat.

Sur demande du propriétaire, le contrat fixe également les conditions pour que soit établie une description de l'état final de l'installation dans les 2 mois précédant l'échéance du contrat ou sa résiliation.

Travaux, visites et interventions

Les travaux importants sur les installations d'ascenseurs comprennent l'un au moins des travaux suivants :

le remplacement complet de la cabine ;
la modification du nombre ou de la disposition des faces d'accès à la cabine ;
la modification du nombre ou de la situation des niveaux desservis, ou l'adjonction d'une ou de plusieurs portes palières ;
le remplacement de l'ensemble des portes palières ;
le remplacement de l'armoire de commande ;
pour les ascenseurs électriques à adhérence, le remplacement du groupe de traction ;
pour les ascenseurs hydrauliques, le remplacement complet de la centrale ou du vérin ;
la modification du système d'entraînement, telle que la modification du contrôle de l'arrêt et du maintien à niveau, l'adjonction de variateur de vitesse ;
l'adjonction d'un dispositif de protection contre la vitesse excessive de la cabine en montée pour les ascenseurs électriques à adhérence.

Les visites, opérations et interventions effectuées en exécution du contrat d'entretien font l'objet de comptes rendus dans un carnet d'entretien tenu à jour, établi sous forme d'un registre physique ou électronique suivant le choix du propriétaire. En outre, l'entreprise remet au propriétaire un rapport annuel d'activité auquel est annexé le contenu du carnet d'entretien lorsque celui-ci est établi sous forme électronique.

L'article R125-2-1-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que toutes les parties de l'installation doivent être accessibles au prestataire d'entretien pour l'exécution de sa mission, de sorte que "le ou les éventuels codes d'accès à tout ou partie de l'installation ou toute autre forme de déverrouillage, nécessaires à l'entretien, au dépannage ou à la remise en service doivent être fournis intégralement sans frais et sans restriction de durée d'usage par le fabricant ou l'installateur qui les a introduits sur l'installation au propriétaire de l'ascenseur qui pourra les remettre à l'entreprise d'entretien de son choix".
Cette obligation porte notamment sur :

les dispositifs de téléalarme qui doivent être accessibles pour la réalisation des tests cycliques et pour la modification du numéro de réception des appels ;
la documentation technique, les dispositions de remise en service, les outils spécifiques et notices d'utilisation nécessaires à l'entretien, au dépannage ou à la remise en service de tout ou partie de l'installation qui doivent être fournis, sans restriction de durée d'usage, par le fabricant ou l'installateur au propriétaire de l'installation à sa demande, dans des conditions de prix et de délais raisonnables. Le propriétaire remet ces éléments à la disposition de l'entreprise d'entretien de son choix ;
les dispositions de remise en service, les notices d'utilisation des outils, la documentation technique qui doivent être suffisamment explicites pour permettre au prestataire d'entretien de modifier les paramètres de fonctionnement pour les besoins de l'entretien, du dépannage et de la remise en service sans diminuer le niveau de sécurité prévalant avant son intervention.

Elles doivent également contenir toutes les informations nécessaires pour permettre au prestataire d'entretien d'assurer la formation appropriée de son personnel ;

les pièces de rechange qui doivent être fournies par le fabricant à la demande de tout prestataire d'entretien, que ce dernier soit lié statutairement ou non au fabricant, dans des conditions de coûts et de délais compatibles avec les moyennes pratiquées.

Enfin, un bilan des contrôles réalisés est demandé chaque année aux contrôleurs, avant le 1er mars. Ce bilan des contrôles techniques effectués au cours de l'année civile précédente comprend le nombre d'ascenseurs contrôlés, le nombre et le pourcentage d'ascenseurs dont la mise à l'arrêt a été demandée, le nombre et le pourcentage d'ascenseurs présentant au moins une anomalie, et la répartition des demandes de mise à l'arrêt des ascenseurs en fonction des différents points de contrôle.
A compter du 1er janvier 2014, ce bilan comprendra également la répartition des anomalies observées en fonction des différents points de contrôle.

Obligation d'entretien et de contrôle technique des ascenseurs