Comment financer l’achat du second logement avant la vente du premier

Il n'est pas interdit d'acheter sa prochaine résidence principale avant même d'avoir vendu l'ancienne. Pour ce faire, les banques proposent des prêts-relais mais également des offres dédiées à cette opération. Dans les deux cas, il faut vendre au plus vite pour éviter les contrariétés.
 

Vous n'avez pas encore vendu que vous voulez déjà acheter ? C'est possible, à condition de savoir s'y prendre. Le financement d'un achat/revente doit en effet être parfaitement ficelé. Plusieurs types de prêts peuvent être souscrits à ce titre.
 

Les prêts-relais

Etalé de 12 à 24 mois, le prêt-relais permet d'avancer une partie des fonds nécessaires à l'achat en ne remboursant que les intérêts avant de régler le capital restant dû avec le produit de la vente. Il existe sous plusieurs formes.
 

Prêt-relais sec

Proposé sans crédit immobilier complémentaire, il permet de financer l'opération lorsque le premier bien vaut plus que le second. Le crédit-relais, d'un montant variant entre 50 et 80% du prix de vente, ne dure alors que quelques semaines ou mois.
 

Prêt-relais adossé

Ici, le relais va de pair avec un crédit amortissable classique, afin de financer une acquisition dont le prix dépasse celui du bien vendu. Vous remboursez les mensualités des deux crédits, jusqu'à la vente et la conclusion du relais. Il ne vous reste plus alors qu'à rembourser le crédit immobilier classique.
 

A savoir : Il est possible de négocier une franchise de 12 mois, afin de rembourser les intérêts en même temps que le capital et d'alléger les charges mensuelles en attendant la vente du premier bien.

Exemple de prêt-relais adossé

Prix de vente du premier logement : 200.000 euros 
Capital restant dû sur le premier prêt : 100.000 euros 
Mensualité de remboursement* de départ : 800 euros 
Prix d’achat du second logement : 250.000 euros
 

Taux : 2,50% pour le prêt-relais, 2,61% pour le prêt standard sur 20 ans
 

- Montant du prêt-relais : 70.000 euros sur 24 mois ; 
- Mensualité pendant le relais : 945 euros (800 euros du premier prêt + 145 euros d’intérêts du prêt relais avec différé total de remboursement du prêt standard) ; 
- Mensualité après le relais : 1.238 euros pendant 18 ans ; 
- Coût global des crédits : 68.327 euros ; 
- En cas de vente au bout de 6 mois, le coût de l’opération est ramené à 60.416 euros.

Les offres « Achat/Revente » ou crédits revente

Alternatives aux prêts-relais, les offres « Achat/Revente », également appelées crédits revente, permettent de concentrer le remboursement sur une mensualité unique. La banque rachète le capital restant dû sur le premier prêt immobilier et finance l'acquisition du second logement. En échange, vous devez déterminer à l'avance la proportion du fruit de la vente (80% par exemple) qui sera réinjectée dans le nouveau prêt dans un délai de 24 mois maximum.
 

Après quoi, la mensualité de remboursement peut être recalculée à la baisse lorsque le bien est vendu dans les délais ou que vous décidez de remettre une partie plus importante que prévu du produit de la vente dans le nouveau crédit (100% au lieu de 80% par exemple).
 

Ces offres affichent des taux d'intérêt supérieurs à ceux des prêts-relais, puisqu'ils sont plus longs et présentent un risque supérieur pour la banque.
 

Exemple de crédit revente

Les mêmes paramètres sont conservés par rapport au précédent exemple.
 

Taux : 2,61% pour le crédit revente
 

- La mensualité du premier crédit est supprimée, le capital restant dû étant racheté ; 
- 80% du produit de la vente (80.000 euros) sont réinjectés dans le prêt au bout de 24 mois ; 
- Mensualité : 1.179 euros pendant 20 ans ; 
- Coût global du crédit : 70.840 euros ; 
- En cas de vente au bout de 6 mois, le coût de l’opération est ramené à 58.139 euros mais la mensualité augmente (1.217 euros) car la durée du prêt est raccourcie de 18 mois.
 

Exemples fournis par le courtier en crédit Empruntis

Un impératif : bien fixer le prix pour vendre au plus vite

Quelle que soit la solution retenue, il est indispensable de bien déterminer le prix de vente du premier logement afin qu'il soit cédé rapidement. D'ailleurs, les banques cherchent souvent à mandater un expert pour l'estimation.
 

Plus la vente dure, plus l'opération vous coûte cher voire vous met en difficulté. Si le logement est toujours en vente au bout de 21 mois (3 mois avant l'échéance d'un prêt-relais par exemple), vous devez négocier une solution avec la banque.
 

*Toutes mensualités données hors assurance de prêt